오늘은 2025년 2기 확정 부가세의 신고, 납부 기한이었습니다. 이 부가세 신고와 관련된 주제인 ‘간주임대료’에 대해서 다뤄보려고 합니다.
부동산 임대업을 운영하다 보면 임차인으로부터 월세 외에도 ‘보증금’ 명목의 금원을 수령하게 됩니다. 이러한 경우 부가세 신고시에 부동산임대공급가액 명세서라는 부속서류를 제출해야 하며, 간주임대료에 대한 부가세를 납부해야 합니다.
1. 간주임대료란 무엇일까?
간주임대료란, 임대인이 받은 ‘보증금’을 은행에 예치했을 때 발생할 것으로 간주되는 이자 수익을 말하며, 이를 임대료(매출)로 보아 과세하게 됩니다.
실제로 임대인이 임차인에게 매달 현금으로 받는 월세는 아니지만, 보증금이라는 목돈을 운용해 얻을 수 있는 경제적 이익을 임대료의 일부로 보겠다는 취지입니다.
상가, 사무실, 공장 등 과세 대상 부동산을 임대하고 보증금을 받은 모든 사업자가 과세 대상입니다.
2. 부가세 신고 시 간주임대료 세금을 왜 내야 할까?
보증금은 나중에 돌려줄 돈이며 실제 매출이 발생되지는 않았지만, 임대 기간 중에는 임대인이 이를 활용해 이자 수익을 얻거나 다른 투자를 할 수 있는 자산이 됩니다. 이 ‘자산 운용 기회’를 수익으로 간주하는 것입니다.
3. 간주임대료 계산
간주임대료는 아래와 같은 산식으로 계산되며, 이 때 사용되는 정기예금 이자율은 매년 시장상황에 따라 변동되니 부가세 신고 전에 확인하셔야 합니다. 2025년 귀속 간주임대료 이자율은 3.1%였습니다.
간주임대료 = 보증금 × 이자율 × (해당 과세기간의 임대일수/365)
*윤년인 경우 365일이 아닌 366일
세법상 정확한 산식은 부가가치세법 시행령 제 65조(부동산 임대용역의 공급가액 계산)를 확인하시면 됩니다.
위 산식으로 계산된 간주임대료가 공급가액이 되며, 이 공급가액의 10%가 매출세액에 가산되는 구조입니다. 즉 납부할 세액이 간주임대료의 10% 만큼 증가되는 셈입니다.
건물을 빌려서 다시 세를 놓는 ‘전대업’의 경우 계산 방식이 조금 다릅니다. 전대업자는 자신이 건물주에게 지급한 임차보증금과 자신이 받은 전대보증금이 동시에 발생하게 되는데, 이때는 자신이 받은 전대보증금 전체가 아니라, 수령한 전대보증금에서 지급한 임차보증금을 차감한 잔액에 대해서만 간주임대료를 계산합니다. (부가가치세법 시행령 제65조 2항)
즉, 내가 낸 보증금보다 더 많이 받은 부분에 대해서만 ‘운용 수익’이 있다고 보는 합리적인 구조입니다. 단순 임대업이 아닌 전대업을 영위하는 사업자라면 꼭 숙지해야합니다.
4. 부가세 신고 방법과 주의사항
임대업, 전대업을 영위하는 사업자의 경우, 부가세 부속서류인 부동산임대공급가액명세서 작성이 필수이며, 이 명세서를 작성하면서 각각의 임대건에 대해 간주임대료를 계산하게 됩니다.
- 부동산임대공급가액명세서 작성
이 명세서는 임대차 계약 내용을 상세히 적는 서류입니다. 임차인의 인적 사항, 임대 면적, 계약 기간, 보증금, 월세를 정확히 기재해야 합니다. 보통 회계ERP 프로그램에 입력하면 입력된 보증금과 계약기간을 바탕으로 간주임대료가 자동으로 계산됩니다.
- 세금계산서 발행 금지
간주임대료는 법적으로 ‘임대료로 간주’하는 것일 뿐, 실제 매출이 발생되거나 돈이 오간 거래가 아닙니다. 따라서 세금계산서나 현금영수증 등의 매출 증빙이 존재하지 않기 때문에 ‘기타(정규영수증 외 매출분)’ 항목으로 신고 합니다.