[작성자:] gripwith

오늘은 2025년 2기 확정 부가세의 신고, 납부 기한이었습니다. 이 부가세 신고와 관련된 주제인 ‘간주임대료’에 대해서 다뤄보려고 합니다.

부동산 임대업을 운영하다 보면 임차인으로부터 월세 외에도 ‘보증금’ 명목의 금원을 수령하게 됩니다. 이러한 경우 부가세 신고시에 부동산임대공급가액 명세서라는 부속서류를 제출해야 하며, 간주임대료에 대한 부가세를 납부해야 합니다.

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1. 간주임대료란 무엇일까?

간주임대료란, 임대인이 받은 ‘보증금’을 은행에 예치했을 때 발생할 것으로 간주되는 이자 수익을 말하며, 이를 임대료(매출)로 보아 과세하게 됩니다.

실제로 임대인이 임차인에게 매달 현금으로 받는 월세는 아니지만, 보증금이라는 목돈을 운용해 얻을 수 있는 경제적 이익을 임대료의 일부로 보겠다는 취지입니다.

상가, 사무실, 공장 등 과세 대상 부동산을 임대하고 보증금을 받은 모든 사업자가 과세 대상입니다.

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2. 부가세 신고 시 간주임대료 세금을 왜 내야 할까?

보증금은 나중에 돌려줄 돈이며 실제 매출이 발생되지는 않았지만, 임대 기간 중에는 임대인이 이를 활용해 이자 수익을 얻거나 다른 투자를 할 수 있는 자산이 됩니다. 이 ‘자산 운용 기회’를 수익으로 간주하는 것입니다.

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3. 간주임대료 계산

간주임대료는 아래와 같은 산식으로 계산되며, 이 때 사용되는 정기예금 이자율은 매년 시장상황에 따라 변동되니 부가세 신고 전에 확인하셔야 합니다. 2025년 귀속 간주임대료 이자율은 3.1%였습니다.

간주임대료 = 보증금 × 이자율 × (해당 과세기간의 임대일수/365)

*윤년인 경우 365일이 아닌 366일

국가법령정보센터 – 부가가치세법 시행령

세법상 정확한 산식은 부가가치세법 시행령 제 65조(부동산 임대용역의 공급가액 계산)를 확인하시면 됩니다.

위 산식으로 계산된 간주임대료가 공급가액이 되며, 이 공급가액의 10%가 매출세액에 가산되는 구조입니다. 즉 납부할 세액이 간주임대료의 10% 만큼 증가되는 셈입니다.

건물을 빌려서 다시 세를 놓는 ‘전대업’의 경우 계산 방식이 조금 다릅니다. 전대업자는 자신이 건물주에게 지급한 임차보증금과 자신이 받은 전대보증금이 동시에 발생하게 되는데, 이때는 자신이 받은 전대보증금 전체가 아니라, 수령한 전대보증금에서 지급한 임차보증금을 차감한 잔액에 대해서만 간주임대료를 계산합니다. (부가가치세법 시행령 제65조 2항)

즉, 내가 낸 보증금보다 더 많이 받은 부분에 대해서만 ‘운용 수익’이 있다고 보는 합리적인 구조입니다. 단순 임대업이 아닌 전대업을 영위하는 사업자라면 꼭 숙지해야합니다.

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4. 부가세 신고 방법과 주의사항

임대업, 전대업을 영위하는 사업자의 경우, 부가세 부속서류인 부동산임대공급가액명세서 작성이 필수이며, 이 명세서를 작성하면서 각각의 임대건에 대해 간주임대료를 계산하게 됩니다.

• 부동산임대공급가액명세서 작성

이 명세서는 임대차 계약 내용을 상세히 적는 서류입니다. 임차인의 인적 사항, 임대 면적, 계약 기간, 보증금, 월세를 정확히 기재해야 합니다. 보통 회계ERP 프로그램에 입력하면 입력된 보증금과 계약기간을 바탕으로 간주임대료가 자동으로 계산됩니다.

• 세금계산서 발행 금지

간주임대료는 법적으로 ‘임대료로 간주’하는 것일 뿐, 실제 매출이 발생되거나 돈이 오간 거래가 아닙니다. 따라서 세금계산서나 현금영수증 등의 매출 증빙이 존재하지 않기 때문에 ‘기타(정규영수증 외 매출분)’ 항목으로 신고 합니다.

증권거래세란 ?

증권거래세는 주식을 매도할 때 발생하는 세금으로, ‘수익’ 이 아닌 ‘거래 행위’ 자체에 부과됩니다. 주식을 팔아서 이득을 보았든 손해를 보았든 상관없이, 매도 대금의 일정 비율을 국가에 납부해야 하는 원천 징수 방식의 세금입니다. 주식시장의 건전한 발전과 과도한 투기 거래를 막기위해 도입된 이 세금은, 투자자들이 주식 거래시에 가장 먼저 고려해야할 대표적인 거래 비용 중 하나라고 할 수 있습니다.

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2025년 vs 2026년 증권거래세율 비교

최근 증권거래세 세법 개정안이 국회를 통과했습니다. 2026년부터 증권거래세율이 인상됩니다. 지난 몇 년 간의 인하 기조가 반전된 만큼, 투자자들은 정확한 수치파악이 필요합니다.

시장 구분	2025년 세율 (현행)	2026년 세율 (개정)
코스피 (KOSPI)	0.00%	0.05%
코스닥 (KOSDAQ)	0.15%	0.20%

• 코스피 시장: 기존 0%에서 0.05%로 인상됩니다.
• 코스닥 시장: 0.15%에서 0.20%로 0.05% 인상됩니다.

0.05%라는 수치는 그리 크게 와닿지 않을 수도 있지만, 단기 매도를 자주 하는 투자자라면 생각보다 큰 부담이 될 수 있습니다.

예를 들면 코스닥 1000만원의 주식 거래시 기존에는 15,000원의 세금이 부과되었다면, 2026년부터는 20,000원으로 인상된 셈입니다. 1억원이라고 가정하면 15만원의 세금이 20만원으로 인상된 셈입니다.

 

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증권업계와 개인투자자의 의견

증권업계의 우려

국내 증권업계는 이번 인상안에 대해 회의적인 시각을 보이고 있습니다. 거래 비용의 상승은 시장 유동성을 공급하는 데 지장을 줄 수 있으며, 이는 증권사의 주된 수익원인 수탁수수료(Brokerage) 수입 감소로 이어질 수 있기 때문입니다. 또한, 글로벌 자본 시장이 자금 유치를 위해 거래 비용을 낮추는 추세에 역행한다는 점을 지적합니다.

개인투자자의 반발

개인투자자들은 특히 ‘소득 있는 곳에 세금 있다’는 조세 정의에 어긋난다는 점을 강조합니다. 주가가 하락하여 손실을 보는 상황에서도 세금을 징수하는 것은 가혹하다는 의견입니다. 인상폭이 작아 보일 수 있으나, 단기 매매를 반복하는 투자자들에게는 복리 효과처럼 세금 부담이 누적되어 전체 수익률을 크게 훼손할 수 있다는 우려가 큽니다.

 

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증권거래세율 인상에 따른 영향

이번 세율 인상은 국내 자본 시장에 여러 방면으로 영향을 미칠 것으로 보입니다.

• 거래량 감소 및 유동성 위축: 세금 부담이 커지면 투자자들의 매매 횟수가 줄어들어 시장 전체의 유동성이 낮아질 가능성이 큽니다.
• 단기 매매 전략의 수정: 스캘핑이나 데이트레이딩 등 초단기 매매를 지향하는 투자자들에게는 이번 인상이 직접적인 타격이 됩니다. 세금 비용을 상쇄하기 위해 더 높은 수익률을 목표로 해야 하므로 투자 난이도가 상승할 것입니다.
• 해외 시장으로의 자금 이탈: 미국 등 주요 선진국 시장의 낮은 거래 비용과 비교했을 때 국장의 매력도가 상대적으로 떨어질 수 있습니다. 이는 국내 투자 자금의 해외 이탈(국장 탈출)을 가속화할 수 있는 요인입니다.

 

그럼에도 증권거래세를 인상하는 이유

정부가 단계적 인하 추세를 멈추고 다시 인상 카드를 꺼낸 이유는 크게 세 가지로 분석됩니다.

• 세수 결손 보강: 국가 재정 건전성 확보를 위해 안정적인 세원 확보가 필요한 상황입니다. 증권거래세는 거래 대금이 발생할 때마다 자동으로 징수되므로 정부 입장에서 매우 효율적인 세원입니다.
• 과세 형평성 제고: 주식 양도소득세 도입 등 자본이득에 대한 전반적인 과세 체계 개편 과정에서, 거래 비용을 조정하여 조세 균형을 맞추려는 의도가 깔려 있습니다.
• 시장 과열 억제 및 변동성 완화: 극단적인 단기 투기 거래를 억제하여 시장의 급격한 변동성을 줄이고 건전한 장기 투자를 유도하겠다는 정책적 목적이 포함되어 있습니다.

 

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결론: 변화하는 환경에서의 투자 자세

2026년부터 적용될 새로운 세율 체계는 우리에게 ‘신중한 매매’를 요구하고 있습니다. 단순히 유행을 쫓는 매매보다는 기업의 본질적 가치를 분석하고 긴 호흡으로 투자하는 습관이 중요해졌습니다. 또한, 개인종합자산관리계좌(ISA) 등 절세 혜택을 주는 계좌를 적극 활용하여 늘어나는 세금 부담을 상쇄하는 지혜가 필요합니다.